香港楼市再陷疯狂时刻带给我们啥启示?

时间:2017-11-06 11:27 点击:

数据显示,香港房价连升十八个月,十月份再创新高,但按月升幅收窄至百分之0.2。与此同时,香港获得2017全球房价最贵的十大城市的殊荣,全球排名第二,房价最高5万美元,仅次于人口密度大,且寸土寸金的摩纳哥房价。

对此,有专家发出警告,在香港,20平方米豪宅需要花费100万美元,一般人在香港一辈子也住不上自己买的房子。受到房价上涨的影响,租金指数亦继续创新高,9月报186.5,已连升10个月。从长线来看,高房价会影响到本港经济发展和社会稳定。

面对香港房地产的持续上涨,香港的监管机构也频频使出“辣招”予以调控。就在稍早之前,5月12日,金管局就地产发展商连番高价买地,并以高杠杆为地皮融资,金管局收紧本地银行对发展商融资贷款比率的上限,并且要求银行对提供高成数按揭发展商的信用风险承担预留更多资本,以防地价不断推高。

实际上,金管局自2010年开始已有7次类似的大动作,但对于遏制当地房价上涨的势头效果并不明显。根据中原地产数据,中原城市领先指数在2010年5月只有79.2,但到了2017年5月已经飙升到了156.44。短短7年时间,很多房子几近翻倍。为此,投资圈里有一句话:“在香港,不买房子就是傻子”。

那么香港房价为何会面对“辣招”屡调屡涨呢?一方面,外来资金大量拥入香港楼市。随着北上广深楼价步步逼近香港房价,很多内地“金主”发现,其实香港的房子比想象中便宜。对于内地购房者来说,只需要卖掉内地的一套房子,就可以全款在香港买一套不错的公寓,每月租金绝对不低于2万港元。

另一方面,香港的房贷利率实在太低。比如,一座千万豪宅,首付只有200万,剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算,还款20年,一共要还的总利息开支在217万左右。香港的房贷利率要远比内地的房贷利率低得多。这样就会促使投机投资性购房者进港置业。

尽管香港房价不断飙升,就连金管局频出“辣招”也阻止不了。不过,多数香港人还是对现在的高房价心有余悸,因为香港房价并非“只涨不跌”,也曾经有过“大起大落”的痛苦回忆。

香港房价曾经从1997年到2002年,跌幅达到57%。在爆发SARS之后,香港房价更是一跌再跌,当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点。而房屋的交易量,从最高峰时期的172000套,暴跌到85000套,几乎腰斩。

据统计,1997到2003年,香港楼市最低潮时,大概产生了106000名“负资产”人群。按照香港240万套房产,占总人口的5%。更惨的是,不少在1997年前房价最高点购房的业主,经历暴跌,苦苦等了19年,房子的账面依然是亏本。在这之后,房价又有回升,但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨,但很快又发生大跌。

这些年来,香港楼市泡沫吹了破,破了又吹,当地居民被折腾的够呛,尤其是兢兢业业供房的香港小市民。他们更希望香港的房价波动跟着经济趋势走,少一些杠杆泡沫,多一些居住属性。那么现在问题来了,香港房价的“大起大落”给我们带来啥启示呢?

首先,任何商品只要披上了金融外衣,就会成为难以驾驭的马车。不管是1997年前的香港楼市,还是现在。香港房价的大起大落主要还是滥用杠杆。试想,如此低利率、低首付,谁还愿意租房居住?而不是买房抢购呢?

香港的房贷首付只要2成,房贷利率只有2.5%,如此高的杠杆率,怎能不吸引全球投资者的贪婪的目光?又岂能不成为内地炒房者的首选之地?

所以,尽管香港金管局一再出“辣招”调控楼市,但是没有按住“高杠杆”这个命门,调控效果当然不会好。反观内地各城市,之前还有很多房贷打出首付2成甚至还有“零首付”旗号,这等于把杠杆弄到无以复加的地步。而美国的次贷危机就是高杠杆惹的祸。所以,“高杠杆”虽然能短期促进房产销售,但对于房地产发展“百害无一利”。

再者,过高房价必然会吞噬启动消费的能力,使整个经济面陷入通缩状态。众所周知,西方国家房贷一般占工资收入的30%,因为拿过多的收入去支付房贷,很可能会引发消费能力大幅下降,其后果就是经济萎缩,产品卖不出去,库存增加了,裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。而当年香港,房贷七八成的比比皆是,风险更是达到前所未有高度。

贷款额度越高,意味着越没钱消费,普通人消费的钱越来越少,消费不振,意味着市场上公司收入普遍降低,公司收入低则意味着社会普遍收入下降,那么人们就更还不起房贷。如此,因无力供房而不得不降价,房价便会下跌,楼市也因此出现崩溃。

再来反观内地,今年1-9月份中国的消费物价指数依然低迷,CPI增速长期低于2%以下。而食品价格、猪肉蔬菜价格指数却仍在低位徘徊,这是一个不好的信号。老百姓的钱都被支付房贷、租金等,没钱消费就意味着市场需求不旺,顾客买不动,企业业绩就会变差,最后只能裁员或关门,从而触发经济危机。

最后,香港经济过于依赖房地产,经济结构转型良机一次次丧失贻尽,近年来香港在国际贸易中的竞争力正在走下坡路。正因为房地产业对香港经济起着举足轻重的作用。所以港府在调控房地产泡沫时也显得过于犹豫不决,殆误了楼市调控绝佳契机。

再看我们内地,随着房地产占据地方经济的比重越来越重,各级地方政府对房地产的依赖性越来越高。因为长期的赚钱效应,投资者也更愿意把资金投向房地产领域,这就造成其他行业的空心化现象严重。当房地产泡沫一旦出现破裂,其他行业又难以挑起重担,经济就会长期陷入疲弱状态。